تفاوت LTV و LTC در املاک چیست؟


پاسخ 1:

LTV یا LTC؟ LTV وام به ارزش و LTC وام به هزینه است. کدام یک استفاده می شود و چه کاربردی دارد؟ LTV و LTC رابطه ای است که برای تعیین سطح فعلی تأمین مالی یک ملک در ارزش منصفانه (LTV) یا پایه هزینه ملک سرمایه گذاری (LTC) استفاده می شود.

هنگام تکمیل خرید یا بازپرداخت وام املاک و مستغلات تجاری ، معمولاً درصد مشخصی از LTV بعنوان عامل محدود کننده مبلغ وام ارائه شده مشخص می شود. وام های ساختمانی معمولاً براساس کل هزینه ساخت ملک ، با درصد مشخص LTC اعطا می شوند. وام املاک و مستغلات تجاری معمولاً با درصد LTV / LTC در محدوده 50 تا 80 درصد LTV / LTC جذب می شود. هر نوع اهرم بالاتر معمولاً شامل مززنین اضافی یا حقوق صاحبان سهام است.

به عنوان مثال ، هنگام خرید ملک با قیمت 20 میلیون دلار ، معمولاً دریافت وام با LTV حداکثر 75٪ است. این بدان معنی است که یک وام 15 میلیون دلاری تأمین می شود و حامی مالی برای خرید ملک باید 5 میلیون دلار دیگر را نیز تأمین کند. اگر یک ملک با 15 میلیون دلار ساخته شود ، امکان دریافت وام املاک تجاری تا 80٪ LTC نیز وجود دارد. در این سناریو وام 12 میلیون دلاری تأمین می شود و حامی مالی باید 3 میلیون دلار باقیمانده برای تأمین هزینه کل ساخت و ساز کمک کند.

به طور کلی ، وام املاک و مستغلات تجاری با LTV / LTC پایین شرایط مطلوب تامین مالی را بدست می آورد. اهرم پایین تر خطر برای وام دهنده را کاهش می دهد زیرا حامی مالی سهام بیشتری را به ملک می بخشد. هرچه سرمایه کمتری به شما در دارایی سرمایه گذاری وارد کنید ، هزینه بیشتری برای تأمین اعتبار می پردازید.


پاسخ 2:

LTC یا وام به هزینه عمدتاً در توسعه املاک تجاری استفاده می شود. این نسبت هزینه توسعه یک پروژه به وام ذینفعان ، وام است.

فرض کنید یک پروژه دارید که یک میلیون دلار هزینه دارد. شما 800K دلار وام می گیرید. به عنوان مثال ، پس از اتمام پروژه ، 1.2 میلیون دلار ارزش خواهد داشت.

  • LTC: 800،000 دلار / 1 میلیون دلار = 80٪ LTV: 800،000 دلار / 1.2 میلیون دلار = 66.7٪

در این مرحله ، شما می توانید کل پروژه را با نرخ بهره بهتر و یا در یک بازه زمانی بهتر بکارگیری مجدد کنید زیرا پروژه تکمیل شده پتانسیل بیشتری دارد.

هنگامی که یک پروژه کامل است و ارزیابی انجام شده است ، یک ارزش با ارزیابی تعیین می شود و با وام های معوق مقایسه می شود تا LTV (وام به ارزش) تعیین شود. اگر بیش از یک وام وجود داشته باشد ، آنها با ارزش تخمینی که مربوط به CLTV یا یک وام با ارزش تجمیعی است ، مقایسه می شوند.


پاسخ 3:

LTC یا وام به هزینه عمدتاً در توسعه املاک تجاری استفاده می شود. این نسبت هزینه توسعه یک پروژه به وام ذینفعان ، وام است.

فرض کنید یک پروژه دارید که یک میلیون دلار هزینه دارد. شما 800K دلار وام می گیرید. به عنوان مثال ، پس از اتمام پروژه ، 1.2 میلیون دلار ارزش خواهد داشت.

  • LTC: 800،000 دلار / 1 میلیون دلار = 80٪ LTV: 800،000 دلار / 1.2 میلیون دلار = 66.7٪

در این مرحله ، شما می توانید کل پروژه را با نرخ بهره بهتر و یا در یک بازه زمانی بهتر بکارگیری مجدد کنید زیرا پروژه تکمیل شده پتانسیل بیشتری دارد.

هنگامی که یک پروژه کامل است و ارزیابی انجام شده است ، یک ارزش با ارزیابی تعیین می شود و با وام های معوق مقایسه می شود تا LTV (وام به ارزش) تعیین شود. اگر بیش از یک وام وجود داشته باشد ، آنها با ارزش تخمینی که مربوط به CLTV یا یک وام با ارزش تجمیعی است ، مقایسه می شوند.